Каковы причины постоянно растущих цен на жилье, явно не соответствующих росту доходов населения?
На этот вопрос мы попросили ответить доцента кафедры экономики строительства ТГАСУ Татьяну Овсянникову, которая на протяжении многих лет занимается исследованием рынка жилья.
- Цены на рынке жилья растут под влиянием целого ряда факторов. Во-первых, это повышение спроса на рынке жилья, и, прежде всего, инвестиционного спроса. Люди вкладывают деньги в недвижимость, поскольку другие доступные способы сбережений в настоящее время неэффективны. Например, проценты по банковским депозитам значительно ниже уровня инфляции. А вложения в недвижимость дают устойчивый высокий доход. При этом особенность инвестиционного спроса такова, что чем больше растет цена недвижимости, тем выше доходность вложений, следовательно, выше инвестиционный спрос, а значит, и цена. Во-вторых, на рост цен на рынке жилья влияет ситуация на рынке нефти. Доказано, что между ценами на нефть и ценами на недвижимость существует прямая зависимость, так как приток нефтедолларов "оседает" на рынке недвижимости.
В-третьих, первичный рынок жилья (т.е. рынок жилищного строительства) является олигополистическим, т.е. подавляющая доля рынка принадлежит двум-трем крупным строительным компаниям, которые диктуют цену. На томском рынке жилой недвижимости, как, впрочем, и в целом по стране, отсутствует ценовая конкуренция.
Четвертый фактор - переход с 2002 года на новую сметно-нормативную базу, на основе которой определяется сметная стоимость строительства жилья. Новые сметные цены оказались завышены по сравнению со старыми. Соответственно, и рыночная цена квадратного метра увеличилась.
Пятый фактор обусловлен интенсивным развитием жилищного кредитования, которое делает покупку жилья более доступным. При этом ситуация на рынке кредитов складывается таким образом, что жилищные кредиты на покупку жилья на вторичном рынке дешевле (там процентные ставки ниже), чем кредиты для строительства нового жилья. Это стимулирует рост спроса на вторичном рынке, при этом роста предложения (т.е. нового строительства), которое могло бы этот спрос уравновесить, а, следовательно, и удержать цену, не происходит.
Еще один немаловажный фактор - это постоянный рост цен на рынке строительных материалов и конструкций, которые в стоимости нового жилья составляют около 60%. Многие строительные материалы, особенно цемент и металл, производятся на предприятиях-монополистах, что приводит к безудержному росту цен. Немалый вклад в цены на рынке жилья вносят и так называемые административная и монопольная ренты, то есть затраты инвесторов на получение исходно-разрешительной документации, отвод земельного участка, согласование технических условий. Это процедура длительная и составляет по данным выборочного анализа до 10-15% от стоимости жилого объекта.
Наконец, рост цен на рынке жилья обусловлен снижением роли государства как инвестора. В плановой экономике жилищное строительство финансировалось, в основном, государством. При переходе к рыночной экономике государство с рынка жилья фактически ушло, оставив за собой только функции регулирования. Средства, которые поступают на рынок жилья в рамках целевых программ недостаточны для того, чтобы через систему подрядных торгов заставить строителей идти на уступки и снижать цены. А что касается регулирования рынка жилья, то эта функция государства не всегда приводит к нужному результату. Примером того является вступивший в силу в 2005 г. закон N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." Принят он был с благими намерениями защитить дольщика-инвестора, а в итоге привел строительный бизнес в некоторый стопор, который притормозил рост жилищного строительства, что также сказалось на ценах.
Цены, замрите! Не замирают...