Приобретая квартиру в многоквартирном жилом доме, иногда стоит поинтересоваться, а не был ли он раньше индивидуальным коттеджем?
Всем известна и постоянно освещается проблема так называемых "обманутых дольщиков" при строительстве многоквартирных жилых домов. Тем не менее еще одной из насущных проблем строительной отрасли на сегодняшний день является сложившаяся практика строительства многоквартирных жилых домов по так называемой "упрощенной схеме".
Стройка на смежных участках
Эта схема предельно проста - застройщик (чаще всего это физическое лицо, - что позволяет минимизировать все виды ответственности за нарушение законодательства) в частном порядке приобретает один или два-три смежных земельных участка/домовладения. Чаще всего в районах так называемой "исторически сложившейся" малоэтажной застройки - Черемошники, Московский тракт, Вокзальная, Витимская, Новокиевская и т. п. Произведя снос существующих ветхих деревянных домишек, объединив при необходимости земельные участки, данное лицо абсолютно легально получает разрешение на строительство индивидуального жилого дома.
Далее начинается самое интересное. В соответствии с действующим градостроительным законодательством проект индивидуального жилого дома не проходит государственную экспертизу, а само строительство не подлежит государственному строительному надзору. Следовательно, производство работ идет без всякого контроля со стороны государственных органов. И вот здесь под ширмой "коттеджа" может возникнуть многоквартирный жилой дом - до трех этажей включительно и до 1500 квадратных метров площади. Градостроительный кодекс позволяет это делать.
После получения разрешения на ввод, либо даже не получая разрешения в органах местного самоуправления, застройщик по процедуре, регламентированной Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", оформляет право собственности на объект, делит на отдельные помещения (с трудом можно назвать их квартирами), которые и реализует потребителям.
Дом есть,
воды - нет
Новоиспеченные владельцы таких "гостинок-малогабариток-
студий" не подозревают, что запрошенные технические условия на тепло-, водо-, электроснабжение выдавались как на индивидуальный жилой дом и не рассчитаны на нагрузки при потреблении несколькими десятками семей. Сами строительные работы выполнялись неустановленными, неквалифицированными кадрами. Весьма сомнительна квалификация проектировщиков, принимавших участие в процессе возведения. Говорить об энергоэффективности, экологичности и, главное, безопасности данных строений не приходится.
Недавно на прием в инспекцию Госстройнадзора обратилась жительница одного из таких домов с жалобой: "Жить невозможно - сети не рассчитаны на нагрузку и постоянно дымит проводка. Не хватает воды - по выходным дням большой разбор. Стены тонкие промерзают - в шкафу пальто примерзло за ночь к стенке".
На вопрос, кто был застройщиком, кому оплачены работы, по какому договору, девушка ответила: "Я не знаю, деньги отдала человеку по имени Руслан - он и вручил свидетельство о собственности на помещение".
Примечателен случай, когда подобная схема строительства дала осечку - возведение дома по Московскому тракту, 37, в городе Томске. Осенью на одном из объездов по проблемным многоквартирным домам рабочая группа проезжала по Московскому тракту. В глаза бросилось то, что среди малоэтажной застройки выделяется пятиэтажное здание, главным фасадом уходящее в глубину квартала.
А было ли согласование?
Разгороженный забор, не по нормам работающий кран, а также немалые габариты "домика" привлекли особое внимание. Было дано соответствующее поручение начальнику инспекции Госстройнадзора разобраться в ситуации. В ходе проведенной проверки были выявлены нарушения обязательных требований, установленных градостроительным законодательством. В том числе и то, что при строительстве индивидуального дома по адресу: Томск, Московский тракт, 37, застройщик превысил параметры разрешенного строительства.
Вместо разрешенных трех этажей построил пять этажей (три надземных этажа плюс мансардный и цокольный этаж). В соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация такого объекта подлежит прохождению государственной экспертизы. Таким образом, застройщик осуществил строительство без проекта, утвержденного в установленном законом порядке.
За допущенное нарушение нормативных документов в области строительства предусмотрено административное наказание ч. 1. ст. 9.4 КоАП РФ. Застройщик (физическое лицо) был привлечен к административной ответственности в виде административного штрафа.
Помимо этого, материалы дела об административном правонарушении были направлены в управление федеральной регистрационной службы по Томской области. С разъяснениями о недопустимости регистрации права собственности в отношении указанного объекта. В случае, если застройщик пойдет по так называемой "упрощенной схеме" (то есть по процедуре, регламентированной Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N93-ФЗ) - без получения положительного заключения Госэкспертизы и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Простой анализ архитек-
турно-планировочных решений дал основания полагать, что здание по Московскому тракту, 37 (разрешение на строительство которого выдано как на индивидуальный жилой дом), может быть впоследствии переоформлен в многоквартирный. До сих пор остались невыясненными вопросы: за счет каких средств возводится данное здание и заключались ли какие-либо договоры с гражданами и/или организациями на жилые и нежилые помещения в указанном доме.
Будьте бдительны!
Считаю целесообразным проинформировать граждан о правовом статусе данной стройки. И еще раз рекомендовать при осуществлении сделок по приобретению жилья на условиях долевого строительства руководствоваться федеральным законом N 214-ФЗ.
Игорь Шатурный, заместитель Губернатора Томской области по строительству, ЖКХ, дорожному комплексу, ГО и ЧС
Дойти до врача